大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

住宅ローンの支払いを滞納してしまうと、金融機関より電話での連絡や督促状が届きます。

そして返済が滞った、滞納したという履歴が個人信用情報に記録されてしまいます。

住宅ローンの滞納から競売で落札されるまでの流れを解説いたします。

 

滞納が1ヶ月～6ヶ月

金融機関から催告書や督促状が届きます。

住宅ローンの支払いを求める書面や、このままでは法的手続きに移行するとの書面です。

住宅ローンを借入している金融機関によって、許容される滞納の月数が違います。

              

滞納3ヶ月～6ヶ月

金融機関によっては3ヶ月での滞納で【期限の利益の喪失】となります。

期限の利益の喪失とは、住宅購入資金のために借りたお金を分割で返済する権利が無くなる、ということです。

つまり住宅ローン（分割）での返済が不可能になり、一括返済をする若しくは売却をするしかありません。

 

期限の利益喪失後

住宅ローンを貸し付けている金融機関は、保証会社より残債分の代位弁済を受け、債権者が金融機関から保証会社に変わります。

任意売却ではこの代位弁済後の保証会社や債務を回収するために委託を受けているサービサーと呼ばれる会社と交渉を行います。

滞納開始から期限の利益の喪失後までに任意売却をしたいという申し出をしない場合は競売の申立てが行われます。

 

競売の申立て

期限の利益喪失後、任意売却に着手しなければ1カ月～3ヶ月程度で競売の申立てをされてしまいます。

住宅ローンの債権者より競売の申立てをされてしまえば、無条件に取り下げとなることはありません。

執行官による現況調査

競売申立て後1ヶ月程度で裁判所から執行官が自宅の調査のために訪問されます。

事前に何月何日に現況調査に来るという書面が自宅に届きます。

現況調査では執行官の他、不動産鑑定士なども同席し、室内写真などを取り調査されます。

入られたくないからと言って、施錠していたとしても、鍵を開け必ず室内に入られてしまいます。

 

競売入札

現況調査後2ヶ月～4ヶ月程度で競売の入札が行われます。

裁判所によって競売入札のスケジュールが決まっていますので、売却実施処分日が決まれば、入札スケジュールが確定します。

入札期間は約1週間、入札期間を終え1週間後に開札と言って『誰が』『いくらで』落札されたのかがわかります。

開札日より2週間程度で代金納付を済ませ売却決定となります。

 

まとめ

滞納開始から1年程度で競売が終わります。

金融機関や個人の状況、裁判所によっては1年以内に競売が終わる方や、逆に1年以上かかる方もいらっしゃいます。

競売申立て前に任意売却に着手できれば、任意売却期間が3ヶ月～6ヶ月程度増え、その分販売活動ができる期間が長くなります。

長い方では2年程度お付き合いをしている方もいます。