大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

一般社団法人近畿任意売却支援協会の佐野です。

 

 

みなさまいつも当協会の任意売却ブログをお読みいただきありがとうございます。

 

 

みなさま【さんため】という言葉を聞いたことはありますか？

恐らく不動産業に従事するかたのほとんどは知っていると思いますが、一般的にはあまり知られていない言葉だと思います。

 

 

さんためとは【第三者のためにする契約】の略称です。

昔は中間省略という取引方法がありましたが違法とされたため、現在は三為（さんため）という方法で、少し形を変えて残っています。

 

 

簡単に説明するとA所有の不動産をBが購入する、新たにBの所有となった不動産をCが購入する。

上記の流れを見ると単純にBが購入し、Cに転売するというふうに簡単に見えますが、この流れを同時に行い、登記はAからCへと直接移転されることになります。

通常の取引での登記薄の流れはA→B→Cと記録されますが、三為の場合はA→Cとなり、Bは登記簿上に記録されず、BはCに売却した資金を使いAに支払いをすることになります。

 

 

当然AB間は売買契約を交わしており、BC間も売買契約を交わしています。

AB間の売買価格はCにはわかりません。

BC間の売買価格もAにはわかりません。

そのためBは1000万円で購入した不動産を購入と同時に2000万円でCに売却することができ、さらにBは登記をしないで良いため登記費用や、取得税もかからず、資金も用意せず、差額がまるまる利益となります。

 

 

中間省略では、Bは売主の責任をAに負わせることが可能でしたが、Bには売主の責任を負う必要があります。

Bが宅建業者の場合は契約不適合責任など負う必要があります。

 

 

第三者のためにする契約は合法なので、問題があるとは言いづらいのが現状ですが、損をしているのはAとCになります。

Aサイド（売主）から見れば本来2000万円で売却できたはずが、1000万円で売却してしまった。

Cサイド（買主）から見れば本来1000万円で購入できたはずが、2000万円で購入してしまった。

このようにBが売主の責任を負う必要がありますが、リスクはほぼなく差額を利益として懐に入れることができてしまうのです。

AもCも納得して売却、購入をしているので成り立っているのだとは思いますが。。。

 

 

当協会としては売主様が1000万円で納得していても、2000万円で売却できるならば、なるべく高く売却したほうが良いと思いますし、買主様から見てもたとえ50万円100万円でも安くなった方がお互いにとって良い選択だと考えています。

 

 

当協会では第三者のためにする契約は行っておりません。

恐らく任意売却でも第三者のためにする契約では債権者からもNGが出ると思います。（三為で任意売却を行ったことが無いのでわかりませんが。。。）

 

 

私のイメージでは相続不動産の売却や、比較的に取引価格が高い不動産に第三者のためにする契約が利用されているイメージがあるので、第三者のためにする契約を提案されている売主様、買主様がいれば一度当協会にご相談ください。もしかすると、もっと高く売却できる、少しでも安く購入できる可能性があります。

ちなみに私は三為を利用したことありませんが、買主としてCの立場で不動産を購入したことがあります。。。