大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

離婚に伴う自宅、住宅ローンの問題を徹底解説！任意売却・リースバックでそのまま住み続けるために。

 

離婚をする際に必ず問題になる、ご自宅の問題、住宅ローンの問題についてお話しいたします。

離婚時には養育費や財産分与など決めなければならないことも多く、お住まいの問題はおろそかになってしまいます。

気持ちが先に立ってしまい、何も決めずに離婚することを優先される方も多くいらっしゃいます。

住宅ローンを利用してマイホームを購入している場合、離婚後にトラブルになっている方も多くいらっしゃいますので、こちらのブログを参考にしていただき、トラブルを避ける、被害を最小限に抑えることができれば幸いです。

 

離婚に伴う住宅ローンの問題について

住宅ローンを利用してマイホームを購入している場合、離婚をしても当然支払いは続いて行きます。

離婚をして所有者（住宅ローンの名義人）がそのまま住み続けるのであれば問題はありませんが、所有者ではなく配偶者と子供が住み続けるケースも多く、そんな場合は要注意です。

その他にも住宅ローンの保証人になっているケースなどもあり、離婚に伴う住宅ローンの問題は多岐に渡ります。

 

離婚後、妻が自宅に住み続けるケース

所有者（住宅ローンの名義人）が夫で、住み続けるのは妻と子供というケースが一番トラブルに発展してしまう可能性があります。

このようなケースでは、養育費の代わりに住宅ローンを負担する約束をしている、養育費を払っている、住宅ローンと養育費を払っている、など一人ひとり内容は違いますが、夫が住宅ローンを負担、管理してるということが多くあります。

 

しかし、離婚後は夫側もご自身の生活があるため、住宅ローンとご自身の家賃の2重払いで生活が苦しくなる方も多くいらっしゃいます。

夫が住宅ローンを支払って行く約束をしていてもご自身の生活が苦しくなれば、自身が住んでいない住宅ローンを滞納するということは良くあります。

 

住宅ローンを滞納していても通知は住宅ローンの名義人にしか届かないので、実際に住んでいる妻子は気付けない、そして滞納が続き、気付いた時にはすでに競売の申立てをされていると言った相談は多くいただいています。

 

このような事態を避けるために、住宅ローンの引き落としの通帳は妻が管理しておく事も有効な手段です。

面倒ではありますが、毎月通帳記帳を行い、実際に住宅ローンが引き落とされている事確認し、引き落としができていないようであれば催促、や1カ月分は負担をするなど、まずは滞納をしない、期限の利益を喪失しないということが大切です。

 

期限の利益の喪失、もしくは競売の申立て後であれば、住み続けるためには残債を一括返済する、もしくはリースバックをするしか方法はありません。

 

住宅ローンの保証人、連帯保証人になっているケース

住宅ローンの保証人になっている場合、離婚時には保証人から外れたいと希望されます。

保証人から外れることは可能ですが簡単なことではないので、そのままにしてしまっている方がほとんどです。

金融機関に対しても、離婚をするから保証人から外れたいと相談しても答えはNOと言われるでしょう。

過去に保証人から外れられたケースでは、住宅ローンの名義人の父親に代わりに保証人になってもらい妻を保証人から外したケース、夫の単独名義での住宅ローンの借り換えをして妻を保証人から外したケースなどがあります。

その他に弁護士に依頼し、保証人の方から数百万円を返済する事によって保証人から外れたいと交渉したこともありますが、その事例では保証人から外れることはできませんでした。

保証人から外れるということはハードルが高く、ただ単に保証人から外れたいというだけでは保証人から外れることはできません。

 

夫婦で持分を分けているケース

住宅ローンを利用する際、夫婦でのペアローン、お互いの連帯債務者になっている、頭金をどちらかが出しているなど様々な理由で1つの不動産を持分で分け、夫婦で共有しているというケースもあります。

これは共有持分と言って、2分の1ずつ持っている、3分の1と3分の2を持っている、10分の9と10分の1で持っているなど様々です。要するに合わせて1になるように共有持分が割り振られていることになります。

夫婦で分けられている場合はお互い身内なので安心ですが、離婚してしまうと他人となってしまい、他人同士で一つの不動産を共有していることになります。

共有持分は相手の持分を勝手に売却することはできませんが、ご自身の持ち分は相手の『同意なく』売却する事が可能です。

ないとは思いますが、もし悪意があれば相手方の持分を全くの赤の他人や不動産業者などに売り払われていたらと考えるとゾッとしますよね。

 

このようなことが無いように離婚時に相手方の持分を買い取って持分を1つにしたいと相談をいただきます。

夫婦のペアローンの場合同じ金融機関を利用していますので、基本的に同じ金融機関に相手方持分の買取での住宅ローンの申し込みをします。

ローンが問題なく通れば良いのですが、審査に落ちてしまうと次は相手方の持分買取とご自身の住宅ローンの借り換え、親族間売買のような形になりハードルが高くなってしまうため、できればローンの審査を申し込む前に当協会や不動産業者など住宅ローン問題の専門家にご相談に行かれることをお勧めします。

 

離婚後、夫が自宅に住み続けるケース

夫の名義で住宅ローンを借りているというご夫婦がほとんどだと思います。

住宅ローンの名義が夫で、そのまま夫が住み続けるなら特に大きな問題はありません。

強いて問題を上げるのであれば、

• これまで夫婦共働きで住宅ローンを払っていた場合であれば、これからは夫一人の収入で返済していかなければならないため支払いが苦しい。
• 売却はしたいがオーバーローンの状態で売却する事ができない。

強いて上げるならばこの2点だと思います。

 

住宅ローンを問題なく支払えるのであればそのまま支払って行けば個人情報に傷がつきませんし、オーバーローンの状態でも、売却時に住宅ローン完済に足りない分をご用意できるのであれば売却する事も可能です。

中には思い切って賃貸に出してしまい住宅ローンの支払いを賄うという方もいらっしゃいます。

 

上記①については支払いを続けていてもいつか支払いができなくなり、任意売却を選択する方もいらっしゃいます。

 

どちらも住まないので売却するケース

住宅ローンを利用している場合、その住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。

中には売却しても住宅ローンの残債に足りない方も多くいらっしゃいますが、足りない部分を自己資金で補填できれば問題なく売却することができます。

しかし問題は売却したくてもできないケースです。

売却しても残債には足りない、自己資金で補填もできないので売却できないという方もいらっしゃいます。

任意売却を利用すれば、自己資金で補填しなくとも、お家は売却することができますが、住宅ローン滞納前であれば、個人信用情報に傷がついてしまいます。

すでに住宅ローンを滞納しているという方は、任意売却を利用しても個人信用情報にはあまり影響を及ぼしませんが、滞納前の方は要注意です。

今後のことも考え一度賃貸で家賃収入を得るなどの方法も検討してみましょう。

 

離婚後に買い取るケース

夫婦で持分を分けているケースでも説明したように相手方の持分を買い取ることも可能です。

夫が単独で所有者（住宅ローンの名義人）ケースでも可能です。

離婚をしているとはいえ親族間と捉えられるケースもありますのでできれば、滞納前に住宅ローンの申込をするようにしましょう。

滞納後でも問題はありませんが、金融機関によっては直近数か月間から1年間程度の住宅ローンの引き落とし通帳のコピーを提出しなければならないこともあるため滞納後は少しハードルが高くなってしまう可能性もあります。

 

離婚後に、所有者（住宅ローンの名義人）が夫で、住み続けるのは妻と子供というケースで住宅ローンを支払って行くのは夫という一番多いケースでも、可能であれば奥様が買い取ってしまうというのも1つの選択肢です。住宅ローンの支払いを続けて貰う代わりに、住宅ローン相当分の費用を貰っておくことでご自身の所有となり、知らない間に住宅ローンを滞納されていた、競売にかけられていたということが無くなります。

 

まとめ

近畿任意売却支援協会では、離婚に伴うお家の問題、住宅ローンの問題の相談を数多くいただいています。

そのほとんどが、離婚後も支払って行く住宅ローンが支払われていなかった、という相談です。

支払いができそうにないと、滞納前に教えて貰うことができればご自身でも対応は可能ですが、すでに期限の利益を喪失（住宅ローン分割での返済ができなくなること）している所まで知らなければ任意売却や競売をするしかありません。

 

相談は妻側、夫側、どちらからでも大丈夫です。まずはそのまま住み続けたい、住み続けさせてあげたいという希望をお聞かせ下さい。

手放さないことが一番ですが、住み続けるために、今とれる最善の方法を提案いたします。

 

離婚は精神的にも体力的にも辛く、少しでも早く離れたいという気持ちもわかります。

しかしお住いの問題、住宅ローンの問題を後回しにしてしまえば、離婚後落ち着いたにも関わらず、数年後にまた悩まされることもあります。

近畿任意売却支援協会では、お家の問題と同時に離婚に関しても弁護士へと無料相談することが可能です。

離婚に伴うお家の問題、住宅ローンの問題も後回しにせず、近畿任意売却支援協会にご相談ください。当協会が最大限のサポートを致します。