大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

一般社団法人近畿任意売却支援協会の佐野です。

 

 

みなさまいつも当協会の任意売却ブログをお読みいただきありがとうございます。

 

 

当協会でも一番相談件数の多いリースバック。

任意売却を利用してのリースバックの相談は全体の4割ほどとなっています。

 

 

住宅ローンなどの債務が無いお家ではとても簡単にリースバックをすることができます。

ご自身の希望の売却額、お家賃などの条件を決めリースバックのオーナーとなる、投資家・協力者を探します。

希望条件通りに決まるのか、価格交渉や家賃交渉が入る可能性もありますが、ご自身が納得できる条件であれば、借入などもないため比較的に簡単にリースバックが可能です。

 

 

しかし住宅ローンなどの債務が残っており、いわゆるオーバーローンの状態でのリースバックは、自身で販売価格を決めることができず、任意売却を利用してリースバックをするため、債権者が販売価格を決めることとなり、債務がないお家と比べると難易度が高くなってしまいます。

 

 

そこで重要になるのは家賃設定です。

取引価格が2000万円のお家でご相談者様の希望家賃は3万円だとすると、利回りは1.8％になってしまいます。

この利回りは0％に近いほどご相談者様が有利になり、100％に近いほど投資家が有利になります。

当協会でもリースバックの決まる家賃は平均6％～となっています。

 

 

過去には3％を切るリースバックを成功させたこともありますが、低利回りで成功させるリースバックには何か理由があります。

例えば物件価格が市場相場よりも大幅に安い、隣の部屋に親族が住んでいる、投資家の住まいの近くなど、本当にレアなケースでなければ、低利回りでリースバックが成功することはありません。

 

 

任意売却を利用するということは支払いが厳しくなり、売却せざるを得ないが、住み続けたいためにリースバックを選択する方がほとんどです。

毎月のお家賃は安いことに越したことはありません。

しかし、あまりに安すぎる家賃設定を続けてしまうとリースバックも任意売却もできなくなり、そのまま競売を迎えてしまいます。