大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

一般社団法人近畿任意売却支援協会の佐野です。

 

 

みなさまいつも当協会の任意売却ブログをお読みいただきありがとうございます。

 

 

本日はリースバックの家賃についてお話しいたします。

リースバックの家賃は一般的に利回り6％～8％程度で計算され設定されています。

 

 

利回りの計算は簡単です。

家賃×12ヵ月分÷売買価格で％が計算されています。

例えば家賃が5万円で売買価格が1000万円であれば、

5万円×12カ月÷1000万円=0.06

これで利回りは『6％』となります。

 

 

売買価格が上がると同じ『6％』でも家賃は大きく変わってしまいます。

2000万円の利回り6％では10万円、3000万円の利回り6％では15万円となります。

それでは6％ではなく8％では2000万円では13.3万円、3000万円では20万円とかなり高額になってしまうことがわかります。

 

 

このように利回り計算では、売買価格が高ければ家賃も高くなる、売買価格が安ければ家賃も安くなるということがわかります。

 

 

リースバックの全てがただ単に利回りで決められている訳ではありません。

賃料の決定には利回りも大切ですが、賃料決定の背景には近隣相場も関係しています。

不動産は同じものは2つとしてありません。

売買価格が1000万円で家賃が5万円として、『近隣相場1000万円』と『近隣相場1500万円』の物件どちらをリースバックとして購入するかとなれば、当然『近隣相場1500万円』の方を選びます。

同じ利回りですが、近隣相場よりも安く買えることに魅力を感じるからです。

 

 

では売買価格が1000万円『近隣相場1000万円で家賃は10万円』と『近隣相場1500万円で家賃は5万円』ではどうでしょうか。

家賃が10万円であれば利回りは12％まで上がり、5万円では利回り6％です。

こうなると投資家の考え次第になります。

近隣相場価格で取引をするというリスクがあるが高利回りのリースバック物件を取得するのか、低利回りでも近隣相場よりも安い物件を取得するのか。

 

 

当協会ではリースバックを扱う件数も多いので、色々な状況に対応できるように様々な投資家と連携しています。

状況のように利回り重視でリースバックをする投資家、低利回りでもリスクが少ない様にリースバックをする投資家など様々なです。一人ひとりの状況に合ったご提案を致します

 

 

利回りはリースバックをする際の1つの『目安』でしかありません。

実際には6％よりも低い利回りでリースバックを成功させた方もいますし、逆に10％を超えた方もいらっしゃいます。

リースバックを成功させるためには利回りだけではなく『近隣相場』も大切になります。

 

 

どうしてもリースバックを成功させたいからと言って無理な家賃設定をしてしまうと、家賃を滞納してしまうことにも繋がってしまいます。

売買価格と無理なく払い続けられる家賃設定のバランスが大切です。