大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

任意売却、管理費・修繕積立金を滞納してしまっているケース

 

マンションの任意売却では住宅ローンの他に管理費・修繕積立金も滞納してしまっている方がとても多くいらっしゃいます。

 

管理費・修繕積立金の滞納がある不動産取引

通常、不動産取引では管理費・修繕積立金の滞納を解消してから買主に引き渡す必要があります。

不動産売買契約書にも、管理費・修繕積立金の滞納は解消して引き渡すこと、などの文言が記載されることも少なくありません。

しかし任意売却では支払う余裕がないため住宅ローンや管理費・修繕積立金を滞納してしまっているため、取引時に滞納を解消するための現金を用意できる方は多くありません。（任意売却では滞納金を用意する必要はありません。）

 

任意売却の管理費・修繕積立金の滞納の取扱い

管理費・修繕積立金の滞納があるケースの任意売却では基本的に滞納分は売買価格から配分していただけます。

滞納が100万円など高額だとしても債権者より配分していただけるので、お取引時買主様に引き渡す際には滞納を解消することが可能です。

ただ配分ということは、ご自身が現金を用意する必要はありませんが、住宅ローン債権者への返済金の一部が、管理費・修繕積立金の滞納解消に回っているため、実質ご自身で負担していることには変わりありません。

 

ご自身が現金を用意する必要があるケース

マンションによっては管理費・修繕積立金の他にも水道代や駐車場・バイク・駐輪場の費用、その他に様々な名目で徴収されています。

債権者（金融機関）によっては、『管理費』『修繕積立金』の滞納は配分することができるが、【水道代】【駐車場費用】など付帯の科目の滞納については配分してもらえない債権者も存在します。

債権者だけで変わるのではなく、各マンションの管理規約の内容によっても配分してもらえないというケースもあります。

管理規約には管理費・修繕積立金の滞納は買主に引き継がれると記載されているケース、管理費・修繕積立金・水道代等全て含め買主に引き継がれると記載されているケースなどマンションによって違いがあります。

記載されていなくても、結局は全て買主に引き継がれるため、滞納は解消しなければなりませんが、債権者からは管理規約に【水道代】【駐車場費用】などは引き継ぐと記載されていない以上、配分はしないと言われるケースもあります。

対処方法

滞納を解消しなければ、任意売却を成功させることができませんので、たとえ債権者から『配分はしない。』と言われてしまっても、費用は用意する必要があります。

すでに滞納をしてしまっている分は仕方ありませんが、水道代や駐車場費用については、配分されるされないにかかわらず、滞納額を増やすことはリスクに繋がります。

管理費・修繕積立金の滞納は配分をしていただけますので、支払う必要はありませんが、毎月の水道代や駐車場費用は別で貯めておくことが大切です。

水道代や駐車場費用に関しても配分をしてもらえるならば、貯めていた費用はお手元に残りますし、配分されなかった場合では貯めていた分で解消することが可能です。

住宅ローンの債権者や差し押さえをしている債権者からは、任意売却の応諾があるのに、水道代や駐車場費用を支払えず、任意売却できなかったとなれば勿体ないとしか言いようがありません。

買主様に支払っていただくケース

配分されない【水道代】【駐車場費用】に関して買主に費用負担をしていただく前提で販売をすることもあります。

あくまでも管理規約に則り滞納分は買主に引き継がれるとしますので、問題はありませんが、あまりお勧めの販売方法ではありません。

基本的にマンションの購入をする際は管理費・修繕積立金などの滞納が無いことが普通なので、滞納金を買主負担とされることによって購入意欲がそがれてしまう可能性があり、本来売却できる価格帯でも売却できないとなる可能性が高くなります。

 

競売で落札されてしまった時の管理費・修繕積立金の滞納はどうなる。

任意売却では管理費・修繕積立金の滞納金は債権者から配分されると解説してきましたが、競売で落札されれば債権者が滞納金を費用負担することはありません。

その代わり、『落札者』が滞納金を引き継ぎ解消することになります。

そのため、管理費・修繕積立金の滞納を解消できる、という点では任意売却でも競売でも変わりありません。

しかし落札者は管理費・修繕積立金の滞納額も試算し落札額を決めますので、結局のとこと任意売却時よりも売却価格（落札額）が低くなってしまうことがほとんどです。

 

まとめ

任意売却では管理費・修繕積立金の滞納をご自身が現金を用意し解消する必要はありません。しかし状況によっては水道代や駐車場費用などは用意しなければなりません。

任意売却での販売期間は水道代や駐車場費用を貯めておくことによって、その分も配分されればご自身の貯金となり、新生活にゆとりを持たせることもできます。

近畿任意売却支援協会ではできる限り買主様に負担していただき、任意売却に取り組んでいるみなさまの負担を軽減できるように任意売却を進めて行きます。